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持續上漲的房價和看不到的房子,這樣選你看行么?

發布于2020-07-25 分類:晉城樓市 來源:晉城房產網

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最近看到這樣一句話,其給我們灌輸了一個觀點,如果房價不上漲,或者增幅小的話,持有房產者其實每天都在虧錢。

你覺得是這樣嗎?

在過去十年,我國投資的各種方法,房地產是最賺錢的,回報率達到了265%的恐怖數字,加上杠桿的話收入可能更高。事實上考慮到結構性的機會,很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。 但是在近年國家的調控下,房價已經基本上升的很緩慢了。對于中小城市的租賃市場來說成本回報率低,空置率高,加之房產投資成本大,所以細算,相對于以前房產市場還是沒有那么高額的回報的。

來源:中泰證券研究所

回看晉城近年來房價不斷在突破以往上限,從琨仲評估最新數據來看,晉城市區近一年商品房從2019年8月6430元/㎡的基價上漲到7790元/㎡,環比上升21.15%,這一數字極為可觀,所以我們一直說近幾年晉城的房地產市場對于剛需性購房者來說是不友好的。

看著這數據,有沒有人后悔去年沒買房呢?畢竟按一平米上漲1300元算,去年的購房者買個100平米的房子,現在他房子的裝修費用也賺回來了呢!可事實是,雖然晉城房地產市場房價飛漲,但是有價無市也是目前購房者不得不面臨得現狀,對于很多購房者來說不是不出手,而是在猶豫要不要出手,畢竟持續上漲的房價和看不到的房子二者還需謹慎權衡。

所以,晉城這樣一個小城市,我們現在到底還要不要買房呢

一、根據自己的情況來選擇

由于篇幅關系,我們無法將各個樓盤給大家分別做出推薦,所以只能大范圍簡析,僅供參考:

1、從片區來說

東北片區作為主城區連接北石店片區、丹河新城、晉城高鐵的核心地帶,是主城區進出東部新區的主要通道,擔負著承接東部新區、連通西部老城區的重任。近幾年,隨著東北片區不斷發展,配套設施不斷完善,東北片區逐漸成為購房者的香餑餑,房價也是逐步上升,太岳街沿線樓盤新房售價已突破8000元/㎡,而澤州公園、龍灣公園周邊區域新房入市已稀少,二手房價格也已破萬。目前東北片區域仍有房源在售的樓盤有御景花園、南洋花城、頤博園等;在建項目有三文陽光城、和平里、上和逸景、水韻幸福里二期、祥瑞新城二期等。剛需購房者在此區域置業選擇很少,且可能會越來越有壓力。日前2020-14地塊、2020-22地塊由銘基地產取得,根據地塊規劃數據粗略計算,未來總建筑面積將超20萬平米,這也意味著未來同區域內將可能新增1500套以上的房源量,但距離入市還需要一定周期,大家可以持續關注。

東南新區近年來發展迅速:在2020年晉城重點工程項目清單中,位于東南新區的萬達廣場項目、市法院審判法庭項目、市全民健身中心、城區東南新區學校、市醫院易址擴建項目等工程均有上榜。這些項目建成后將進一步豐富東南新區的配套設施,使東南新區的發展蒸蒸日上。但是從住房供應上來看,東南片區由于庫存不多,今年前半年僅金太祥旺居1家樓盤獲批預售許可證。目前,東南新區僅皇城新區、御景龍灣等有房源在售,可售房源面積區間在140-200多平米。據監測:皇城新區、御景龍灣、鼎秀華城、公園里、財富廣場、潤澤苑、沁馨苑等7個小區的二手房最低均價已達8300+/m。所以對于剛需用戶來說,需謹慎選擇!

西北片區作為晉城傳統老城區,學校、商業、醫療等各種配套相對完善,但是可開發凈地較少。目前該片區內大多數項目為城中村改造。目前德源書香園、德源新城、星湖灣一期、紫東國際一期、峰景香濱城一期、匯邦現代城等項目多個已經交房入住,西馬匠、西呂匠、北巖村、張嶺村等多個城中村改造項目和老城更新與保護工程也在穩步推進中。目前該區域在售樓盤有紫東國際、峰景香濱城、星湖世家、書香門第等項目,價格在7500元/㎡-9500元/㎡之間,片區內規劃在建項目較多,有書院尚品、蘭亭雅院、吳王春曉、蘭澤花園、星湖書院二期、書興園、龍泉新苑等眾多項目。不過據了解,西北片區樓盤里不少項目都有小戶型產品,剛需購房者可以多關注、多了解,為上車做好準備。

西南片區隨著各個交通路網的打通,金匠工業園區的持續發力,近年來也引來了多家房產企業的投資建設,目前西南片區瑞基觀瀾墅、德源綠洲、錦天玉龍府、梧桐苑、華悅郡府、華街左岸等項目已入市,片區均價在7000+元/㎡。此外,德源綠洲二期、茶元社區城改、中原盛世城、金華社區城改、南書房、福澤小區二期、學府世家等項目的建設也在不斷的推進中。

北石店片區的不斷發展使得近年來很多人都將置業目光轉頭向了這里,隨著該區域城鎮化進程的加快和片區人口的增長,加之城市擴張、周邊配套的完善,使周邊土地成為眾多開發商爭奪的資源。目前區域內在售項目有東山郡、逸品文山、金塘中心城等樓盤,規劃在建項目有天譽公館、晉美華府、凱悅城、逸品文山二期等項目。相對其他片區來說,北石店片區房價還算友好,目前片區均價在5000+元/㎡。

近期也有很多人在問我們丹河新城的情況,目前丹河新城雖然有規劃多個小區,但還未對外銷售,大家可以持續關注其后續動態。

2、從自身資金能力來看

日前,我們按照晉城市區6月份的基價做出了一個粗略房貸計算,計算結果如下(僅供參考)

備注:以上為20年還款期限,利率以上浮20%計算

以上僅是針對100㎡的新房而言,戶型面積或大或小,是不是帶精裝修,精裝標準是高是低,樓盤不同的定價,月供也會跟著上下浮動。

●月供最高的東北片區,假設這里有100㎡的房子,均價按照8580元/㎡計算,首付30%為25.8萬,貸款20年,利率上浮20%,每個月的月供3900多元,則你的家庭每月收入總和需要超過7800元,年收入需要超過93600元。

●發展日趨完善的東南片區,這里100㎡的房子,均價按照7451元/㎡計算,首付30%為22.51萬,月供3300多,則你的家庭每月收入總和需要超過6800元,年收入需要超過81600元。但是目前,東南片區的在售房源多為大平米,小戶型房源的一手房基本沒有,只能選擇二手房。

●配套成熟的西北片區,這里100㎡的房子,均價按照8042元/㎡計算,首付30%為24.42萬,月供3600多,則家庭每月收入總和需要大于7300元,年收入需要超過87600元。

●正在發展中的西南片區,100㎡的房子,均價是7434元/㎡,首付30%為22.34萬,月供3400元左右,則家庭每月收入總和需要大于6800元,年收入需要超過81600元。

二、住房不炒,正確看待房產屬性

今年《政府工作報告》關于房地產政策方面,明確指出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。近年來住房不炒,是我們一直堅定遵守的基本定調,國家一直在宏觀調控,希望房價穩定平滑,那么這就說明兩個問題:

第一,從投資角度講,的確今非昔比,還像過去10年那樣輕而易舉靠買房炒房賺大錢已經不現實,過度投資已經變得不劃算。

第二,從居住角度講,市場在理性回歸,回歸居住屬性是大勢所趨,這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

那是不是意味著未來買房買二套甚至三套就不適合了呢?這個主要還是找好參照物,不能一概而論。我們買房是一種眼光和判斷的問題,只要不是惡意炒房,我們把多余的閑錢用房產的形式留在手上,也不失為一種良性投資。畢竟房價雖然不太可能大漲,但是還是具有比較強的保值性。

對于我們普通人來說,房子買或者不買,都只是根據自己的需求來的。

對于剛需的朋友來說,買房還是很有必要的,因為在我們大家的觀念里,房子代表的就是一個家。租房帶來的歸屬感實在是太差了??赡苡行┤藭f“現在房價這么高,我寧可一輩子租房,我也不要買房,為什么要在年輕給自己這么大壓力呢?”

這話的確沒錯,但是如果一輩子租房,你能保證房租永遠不漲嗎?你的工資跟得上房租的漲幅嗎?更何況,你為此付出了這么多房租,房子也還不是你的。

以上內容僅供大家參考,最終以相關部門或開發商公布為準,引用或轉載請注明出處。

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